Droit de l’immobilier
Droit de la construction – Responsabilité des constructeurs
Le régime de responsabilité des constructeurs a été institué par la loi n° 78–12 du 4 janvier 1978, dite loi SPINETTA. Cette loi définit la réception de l’ouvrage (article 1792–6 du Code civil) comme « l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve ».
Responsabilité décennale (article 1792 du Code civil)
Le constructeur est présumé responsable envers le maître d’ouvrage (propriétaire) ou l’acquéreur d’ouvrage, pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, pour les désordres les plus graves (promettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination).
Garantie de bon fonctionnement (article 1792–3)
Les autres ouvrages font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement de deux ans à compter de la réception
Garantie de parfait achèvement (article 1792–6)
Les constructeurs sont responsables de tous désordres, même à caractère esthétique, ayant fait l’objet d’une réserve à la réception, ou ayant fait l’objet de notification par voie écrite dans l’année ; le maître d’ouvrage, après les avoir mis en demeure, peut faire réaliser les travaux de reprise à leurs frais.
Responsabilité de droit commun
Les constructeurs peuvent être déclarés responsables des vices d’ouvrage avant réception, dans les termes du droit commun des contrats.
Par ailleurs il existe un régime de responsabilité jurisprudentielle (créé par les juridictions), pour les « dommages intermédiaires » d’une gravité moindre que les désordres à caractère décennal, à partir du moment où ceux-ci ont été causés par un manquement caractérisé du constructeur (régime de responsabilité pour faute).
Assurance dommages ouvrage
Afin d’éviter (en théorie) les procédures judiciaires, la loi a institué un système d’assurance dommages ouvrage que doit normalement souscrire tout maître d’ouvrage constructeur d’un bien (articles L242–1 et L242–2). La souscription d’une telle assurance est en principe obligatoire ; elle est sanctionnée pénalement, sauf pour les personnes physiques construisant un logement pour l’occuper elle-même ou leur famille…
L’intérêt d’une telle assurance est de pré-financer les travaux de reprise en cas de désordre relevant de la garantie décennale, à charge pour elle de se retourner contre les constructeurs responsables.
Nécessité fréquente d’une procédure judiciaire
En pratique cependant, les procédures judiciaires sont fréquemment nécessaires. Elles débutent généralement par une expertise judiciaire, et se poursuivent, sauf accord amiable intervenu entre temps, par un contentieux visant la plupart du temps à obtenir l’indemnisation des désordres, ainsi que du préjudice annexe subi.
Ce type de procès fait fréquemment intervenir les assureurs les constructeurs ; ces derniers ont tout intérêt à formaliser, dès que possible, une déclaration de sinistre.
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